一場轟轟烈烈的城市更新正在如火如荼地進行中。舊廠房改造是個繞不去的戰(zhàn)場。如何把廢棄舊廠房改造成為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，延伸出商業(yè)功能？在改造過程中，要注意哪些問題？從改造背景、構思與策劃、規(guī)劃布局、建設運營4大要點，解讀北京方家胡同46號、成都東郊記憶、上海同樂坊、上海1933老場坊的成功改造方法，為正如火如荼的舊廠房改造型項目提供思路借鑒。

一、北京方家胡同46號：文化創(chuàng)意提升產(chǎn)值與品牌

1改造背景。

方家胡同46號以“創(chuàng)意帶動文化經(jīng)濟發(fā)展，推動文化、旅游、商業(yè)結(jié)合，建立品牌集聚區(qū)”來定位，打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

在將舊有廠房改造并保護歷史文化的同時，實現(xiàn)資源的最大化利用，同時在建設過程中，以點帶面擴大方家胡同為特色商業(yè)街區(qū)的影響力。

2構思與策劃。

a、整體構思：舊廠房注入文化創(chuàng)意，豐富旅游內(nèi)涵

方家胡同46號院為胡同里的舊廠房注入了文化創(chuàng)意元素，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展增加了空間資源，真正將傳統(tǒng)文化資源與產(chǎn)業(yè)資源有機結(jié)合。

除了擴大雍和宮、國子監(jiān)地區(qū)的文化旅游范圍外，更進一步地豐富了旅游內(nèi)涵。

園區(qū)組成包含現(xiàn)代化特色的小劇場、猜火車電影主題文化沙龍、經(jīng)濟型酒店、文創(chuàng)企業(yè)、影視動漫基地、設計展示空間、特色小店、視聽藝術中心和相關配套餐廳、咖啡廳等。

b、改建策略：整體園區(qū)結(jié)構不變，保留部分工廠遺留樓宇

整體園區(qū)結(jié)構和氛圍不變，保留部分有特色的20世紀七八十年代工廠的歷史遺存樓宇，突出歷史建筑特色，如水磨石工藝的墻面等。

通過對園區(qū)中心三棟主要建筑的改造，將舊有建筑特色保留，利用色彩和線條的結(jié)構展現(xiàn)現(xiàn)代感，實現(xiàn)建筑的歷史與現(xiàn)代的完美融合。

3規(guī)劃布局。

a、空間布局。

整體園區(qū)為綜合式園區(qū)，整體業(yè)態(tài)包含小劇場、電影文化沙龍、影視動漫制作基地、經(jīng)濟型酒店、設計展示空間、文化創(chuàng)意企業(yè)、配套餐飲等，同時為園區(qū)企業(yè)服務并提供良好氛圍，園區(qū)中央還設計了公共活動空間。

b、節(jié)點展示。

建筑設計：紅盒子似的劇場保留原舊廠房的主體結(jié)構，巨大的紅色垂直鋼條從四面向中心輻射，直線在表面形成輕微的凹凸感。

室內(nèi)設計：所有的室內(nèi)空間都盡可能保留舊廠房原有的結(jié)構，突出原工業(yè)廠房的原汁原味。

4建設與運營。

園區(qū)改造前的物業(yè)出租率很低，空間多為閑置，單位面積創(chuàng)造經(jīng)濟價值較低，租金水平也較低，改造后，通過一定的宣傳推廣和政策支持，園區(qū)整體的出租率提升，單位價格也提高。

另外，創(chuàng)意企業(yè)創(chuàng)效能力遠高于原有的舊廠房，整體園區(qū)的品牌效益提升，租金水平也有所提升，可收回改造所投入的投資成本。

5小結(jié)：項目成功改造借鑒

a、傳統(tǒng)人本、天人合一居住理念，營建了胡同院落式的廠區(qū)空間，提供了獨特的再創(chuàng)意、再利用的胡同生態(tài)和人文底蘊的空間平臺。

b、現(xiàn)代化特色小劇場、視聽藝術中心和相關配套餐廳、咖啡廳等高品位特色功能內(nèi)容。使其中心廠區(qū)建筑及空間規(guī)劃設計，在內(nèi)容和形式上都得到了高品質(zhì)的定位、跨越式的內(nèi)涵與環(huán)境的提升，同時使該園區(qū)在內(nèi)容和形式上建立起系統(tǒng)獨立運行方式。

c、在業(yè)主與設計師的通力協(xié)作下，通過對園區(qū)中心三棟主要建筑的改造，將舊有建筑特色保留，利用色彩和線條的結(jié)構體現(xiàn)現(xiàn)代感，實現(xiàn)建筑的歷史與現(xiàn)代的完美融合。

二、成都東郊記憶：始于音樂，集合多元文化

1改造背景。

原紅光電子管廠為目前成都中心城區(qū)內(nèi)遺留的具有規(guī)模和歷史的工業(yè)建筑群。包含了20世紀50年代前蘇聯(lián)援建的辦公樓到20世紀90年代初修建的各類廠房。

成都活躍的文化娛樂活動、成熟的音樂產(chǎn)業(yè)環(huán)境也為東郊記憶提供了堅實的市場支持。

2構思與策劃。

a、整體構思：一基地、多名片

“東郊記憶”將從以前的“音樂產(chǎn)業(yè)聚集園和音樂文化體驗園”定位，調(diào)整為“一基地、多名片”。成為集合音樂、美術、戲劇、攝影等文化形態(tài)的多元文化園區(qū)，和對接現(xiàn)代化、國際化的成都文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高地。

b、業(yè)態(tài)策劃。

以音樂產(chǎn)業(yè)為核心集聚相關視覺藝術、表演藝術等藝術門類，并建設相關的配套服務設施。

3規(guī)劃布局。

a、空間布局。

b、交通組織。

園區(qū)內(nèi)道路基本按原廠區(qū)道路布置，寬度為6~9米。主要的兩個人行及車行的入口和廣場均設在東側(cè)和西側(cè)的城市支路上，并在用地范圍內(nèi)專設出租車?？空?；東側(cè)規(guī)劃路處開有地下車庫的出口，以及人行與地下車庫的入口；規(guī)劃地面汽車停放數(shù)量為2477輛，地下停車1230輛，自行車地面停放3990輛。

c、建筑改造。

通過對園區(qū)各建筑的充分調(diào)研，結(jié)合目標和規(guī)劃定位的要求，制定了各棟建筑改造的導則。其總則的關鍵詞為：“保留、融合、對比、細節(jié)?！?

A類建筑：有特定歷史感，外觀有保留價值的建筑。其改造方法分為兩種：①在保證功能使用前提下，盡量少改動外觀，配合抗震加固，稍加調(diào)整或復原即可。②新舊對比：在不影響保留建筑整體形象的前提下，適當加入時尚元素。

B類建筑：外觀沒有保留價值的。采用新舊融合的方式，將外觀改成具有歷史感和工業(yè)特征的“老工業(yè)建筑”。也可采用新舊對比的方式。

C類建筑：新建建筑。采用新舊融合方式：新建筑的設計與老建筑的風格、肌理協(xié)調(diào)融合。

建筑空間和室內(nèi)：應盡量減少改動，靈活布置功能，保留有價值的細節(jié)。

總體風貌的色彩節(jié)奏：不同時期修建的原廠房從形體、肌理上已有很大差別，為保證建筑風貌總體協(xié)調(diào)，各有差異的特征，特定色彩節(jié)奏的變化導則。

d、環(huán)境設計。

保留原有植物：遵循規(guī)劃原則，保留了園區(qū)內(nèi)大部分的樹木，對被新建建筑占其位置的樹木，實行園內(nèi)移栽處理。

聲、光環(huán)境：由于園區(qū)大量的業(yè)態(tài)為音樂類，可能會對周邊環(huán)境造成噪聲污染，規(guī)劃中要求各棟建筑必須在室內(nèi)實施聲音屏蔽;對都舞臺的露天演出，要求必須在晚上十點鐘之前結(jié)束。

設計細節(jié)：

e、公共設施。

成都東區(qū)音樂公園是一個開放的音樂基地，目的性人流和通過性人流都較大，根據(jù)國家旅游局“AAAA級旅游景區(qū)”的基本標準，在園區(qū)內(nèi)進行景區(qū)設施配置，設置園區(qū)咨詢中心、醫(yī)療點、報警點和公共廁所，以及公共導向系統(tǒng)等。

4小結(jié)：項目成功改造借鑒

a、在秉承保護、傳承現(xiàn)代工業(yè)文化遺產(chǎn)理念的基礎上，規(guī)劃設計確定了“保留為主、新舊協(xié)調(diào)、品質(zhì)至上、創(chuàng)意時尚、注重現(xiàn)實、多樣呈現(xiàn)”的改造總則。

b、園區(qū)“多業(yè)態(tài)”的現(xiàn)實呈現(xiàn)與“多名片”的需要有超越具體文化藝術門類的抽象表達，東郊記憶提供進入者較大的想象空間。

c、總體風貌的色彩節(jié)奏，不同時期修建的原廠房從形體、肌理上，為保證建筑風貌總體協(xié)調(diào)、各有差異的特征。

d、景觀重溫工業(yè)時代的情感記憶，加強與建筑的融合，小品利用原廠舊物，表現(xiàn)音樂時尚，植物保留原生，補充野趣。

e、規(guī)劃設計把廠區(qū)的保留建筑比作古董，景觀設計看作古董的基座，綜合保護嵌入新功能、新元素全面提升園區(qū)的文脈與時尚特色。

三、上海同樂坊：文化、休閑、創(chuàng)意為導向

1改造背景。

始于1928年，在近80年的發(fā)展演變中，同樂坊已經(jīng)成為上海變遷的最好見證。同樂坊是首批上海18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。定位為一個兼?zhèn)鋾r尚娛樂和文化休閑產(chǎn)業(yè)的消費場所，代表上海新城市風尚的形象建筑。

2構思與策劃。

整體構思：與其它以設計類、建筑類為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)不同，同樂坊是以“文化、休閑、創(chuàng)意”為導向，“國際化、文化性、互動性”為一體；擁有別具風情的酒吧，精致典雅的餐廳，標新立異的概念零售店，藝術前衛(wèi)的畫廊，文藝實驗的小劇場等等。

3規(guī)劃布局。

a、業(yè)態(tài)布局。

西側(cè)5-6層的廠房多改為LOFT辦公，集中了影視、雜志等文化傳媒類企業(yè)。

以芷江夢工廠為核心，聚集畫廊、琴坊等零售店，形成藝術文化的聚落。

餐飲和俱樂部主要面向南北兩廣場分布， 易于聚集人氣，多為1-2層。

b、建筑改造。

改造宗旨：“整舊如舊＋后現(xiàn)代設計元素”的運用。

主要手法：拆除破舊水泥廠、保留鋼制框架和人字形、眾字形、齒輪狀等帶有當時工業(yè)機器時代標志的建筑構件，再加以鮮亮的色塊、大面積的玻璃幕墻和質(zhì)感的金屬裝飾。

4建設與運營。

酒吧面積均在1000－2000平米之間，可以容納1000余人；內(nèi)部利用原廠房的結(jié)構，結(jié)合玻璃等現(xiàn)代元素運用形成兩層以上的高挑的空間；除飲酒、跳舞、音樂外，還可以利用寬敞的空間舉辦各類晚會、公司聚會等。

利用閑置廠房改造辦公場所，吸引多家媒體企業(yè)入駐，包括第一財經(jīng)、理財一周、東方之星等；與這些媒體展開合作，利用戶外廣場，經(jīng)常性地舉辦各類時尚活動。

5小結(jié)：項目成功改造借鑒

a、以酒吧＋俱樂部為休閑商業(yè)的主打特色，鎖定時尚人群。

b、與媒體合作，定期舉辦各類時尚發(fā)布、訪談等活動。

c、區(qū)別于其它以設計類、建筑類為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。以文化、休閑、創(chuàng)意為導向，建造一個兼?zhèn)鋾r尚娛樂和文化休閑產(chǎn)業(yè)的消費場所、上海新城市風尚的形象建筑。

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